上半年房地产市场形分析

    一、上半年房地产市场运行情况
    （一）房地产开发投资增幅明显。上半年，全市本年完成房地产投资67.45亿元，同比增长36.6 %，其中商品住宅建设投资额51.04亿元，同比增长43.7%， 90平方米以下住宅投资额12.94亿元，同比增长133.5%。
    （二）土地购置面积增长较快。至6月底，全市共出让普通商品房用地24宗，总用地面积92.55公顷，同比增长18.24%，土地出让金额15.98亿元，平均楼面地价2781.06元/平方米，平均楼面地价同比增长10%。
    （三）商品住宅销售较旺，销售价格基本稳定。一是商品房销售面积超过了实际竣工面积。上半年全市房屋竣工面积105.34万平方米，同比增长314.1%，其中住宅81.42万平方米，同比增长262.7%；实际商品房销售面积达133.69万平方米，同比增长28%，其中住宅销售面积117.68万平方米，同比增长31.2%；二是二手房交易非常活跃。上半年全市完成二手房交易件数5586件，同比增长104%，交易面积102.97万平方米，同比增长106%,交易金额27.59亿元，同比增长116%，新增二手房需求1754户；三是上半年全市商品房平均销售价格5091元/平方米，同比下降4%，其中住宅销售价格为5155元/平方米，同比增长1.9%。
    （四）商品房空置面积较大，高档住宅供不应求。上半年全市商品房空置面积达37.12万平方米，同比增长45.8%，其中住宅13.22万平方米，同比增长99.2%，商业营业用房和其他类用房23.38万平方米，同比增长62.98%；别墅高档公寓508平方米，同比下降84.4%，呈供不应求之势。
    二、成因分析
    二季度，我市部分楼盘房价涨幅明显，全市房价总体上呈上升趋势。在自住性需求、改善性需求和投资性需求的刺激下，我市楼市销售势头仍很旺盛。别墅高档公寓供不应求，销售价格大幅上涨。一些县、市近期土地出让价格也屡创新高。原因有以下几方面：
    （一）住宅的基本需求和改善需求双上升。一是目前我市正处城市化加速、国民经济快速增长、居民收入快速增长阶段。2007年全市GDP和城镇居民可支配收入增速分别为14.5%和10 %。上半年，全市城镇居民可支配收入达13000元，同比增长7.5%。城市化进程加快，城市人口每年都在增加，住房的刚性需求不断放大；二是农村农民子女进城就学和新毕业大学生就业，使住房的自住房性需求不断增加；三是通货膨胀增加了房地产的投资功能。通胀本身需要周期，在宏观环境和背景没有显著变化的情况下，今年通胀的控制估计很难一下子立竿见影。在通胀环境下房地产的产品具有保值增值功能，房地产投资已成为很多人的选择。
    （二）高房价使二手房交易日趋活跃。宏观调控政策实施以来，我市二手房交易市场虽然受到了一定的影响，但交易日趋活跃，主因是高房价使一部分住房消费需求从住宅一级市场转向了二级市场。从6月份的统计数据分析，我市上半年商品房平均售价5155元/平方米，而二手房平均售价只有3500元/平方米，如果加上税费等费用平均房价约4000元/平方米，价差1100元/平方米以上。加上老小区居住配套设施完备，物业管理规范，居住度较高，很受急于购房入住者青睐。
    （三）住宅的有效供给偏小和结构不合理。有关统计数据表明，在宏观调控下，虽然存量土地开发的能满足住房市场需求，但由于前期市场的不明朗，信贷支持的减小，大部份开发企业减小了土地的购置并放慢了开发速度，加上土地供给的减小，造成了市场上住宅的有效供给偏小，在需求不变的情况下，供给减小了，必然使价格上涨。目前我市住宅消费已进入了高消费时期，别墅等高档住宅小区供不应求，价格也一路走高，加上市场上中小户型普通商品房和经济适用房供应比重偏低，导致了我市住房结构不合理。
    （四）宏观经济和房价成本决定了房价总体走势是上升。一是经济在发展、收入在提高、CPI都在上涨， 房价大势是肯定呈上升趋势；二是土地资源属稀缺性、不可再生性资源，土地价值不断上升；三是拆迁成本和住宅品质的提高及住宅建设所使用的原材料价格、人工工资等提高，拉动了住宅造价的持续上升。

    三、值得注意的问题
    当前，从全国形势来看，一些地方商品房价格下跌已引起了中央的高度重视，保持房市稳定是今后房地产宏观调控的主方向。从我市来 看，一些地方对调整住房供应结构、稳定住房价格缺乏紧迫感和主动性，加之受结构调整周期影响，已供土地没有及时形成实质性开发，中低价位、中小户型普通商品住房有效供应明显不足。当前，房价过高是我市经济运行中的一个突出问题，房价问题解决不好，可能会对我市的社会经济发展产生不利影响。下阶段要实现我市房地产市场持续、稳定、健康发展，须注意以下几方面问题：
    （一）从紧的货币政策严重影响了企业资金链的稳定。房地产企业是资金密集型企业，与银行的关联度很高，另我市房地产企业融资渠道单一，大量房地产开发资金都来自银行，虽然存款准备金率的上调，不是针对房地产，但对房地产行业影响很大，好多企业不仅贷不到款，而且以前的贷款都在被催缴。加上第二套房贷的从紧，包括去年房贷政策新追加的条款的出现，从营销层面又堵住了房地产企业的融资渠道。同时，企业非银行的融资成本很高。可以说，现在缺钱已不是某个公司的事，而是全行业的事情。对那些前几年高价拿地后，手中又同时有多个项目运作的企业来说，对资金的需求量更加迫切。地价等成本最终是要转嫁到买方头上，在市场需求旺盛的情况下，地价能成功实现市场转嫁，开发商也能达到赢利目的，倘若市场需求不旺，房价不能达到预期价位，市场不能承受，那么市场供求关系将发生变化，一系列问题就将出现，有可能给整个市场带来冲击。
    （二）房地产投资将缓慢回落，房地产开发投资外移。受开发延后效应的影响下，我市房地产开发投资目前虽呈上升趋势，但从当前形势及土供应总量等情况分析，下半年及明年房地产投资将呈缓慢回落态势。在国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有改变的情况下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也相应减缓。与此同时，有区别的信贷和税收政策等措施，导致了房地产开发贷款与消费贷款门槛提高、增速放缓，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工、销售速度。另外，在土地交易和房屋销售价格的互动助涨下，我市的房屋增值空间不断减小，基础设施投资成本不断增加，造成房地产开发业的利润降低，房地产市场风险加大。致使我市时间房产、临海伟星房产等一部分有实力房地产开发企业早已把资金投入了投资环境好、风险低、利润高的周边地区和外省，有的则进入了资本市场，房地产投资已开始逐步萎缩。据初步统计，全市已有33家房地产开发企业在外开发，开发项目分布11个省、市，总开发规模约742万平方米，投资额达100多亿元。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，今后几年我市的房地产开发投资仍将继续回落。
    （三）住房供需矛盾将在相当一段时间内难以缓解。一方面温岭市、玉环县住房求大于供矛盾相当突出，房价仍在高位运行，城镇房价与家庭收入比比值偏大，房地产市场风险不断积聚。温岭市主城区平均房价已超过8800多元/平方米，个别楼盘平均销售价格达14000元/平方米还供不应求。另一方面其他县（市、区）土地存量和拟开发规模相当大，短期内供大于需的矛盾非常突出。如黄岩区今年已开工面积91.1万平方米,规划待建41.52万平方米，天台县从2001年到今已出让土地2191亩，未开发土地800亩，三门县在建建筑面积达110万平方米以上。主要原因一是高房价抑制了一部份需求；二是第二套房贷政策和一些地区房价下跌，挫伤了消费者的购房信心，致使住房消费潜在需求巨大与有效需求不足之间的矛盾更加突出；三是部分房地产开发企业，利用信息不对称，通过放慢建设速度、提高房屋售价、“囤地囤房”等手段，制造房子紧俏假象，刺激供需失衡。
    四、下阶段措施及建议
保持房地产市场的稳定是我市实施民生工程的基础，是实现“三个台州”战略的重要前提。当前，在企业家和百姓住房消费信心指数严重偏低的情况下，加强对房地产市场的正确舆论宣传和引导，提高企业家和百姓住房消费信心尤为迫切和重要。同时，各级政府部门要依据各地房市实际，切实落实好宏观调控的各项政策措施，确保我市房地产市场持续、健康、稳定发展。
    （一）增加住宅有效供给，土地供应“有保有压”。调控房地产要以增加住宅有效供给为主导目标，供给的增加是房价稳定的基础。一要通过政府掌控的土地?房，平衡供求关系，为控制房价的过快上涨提供物质基础；二要增加住宅用地的有效供给。必须坚持有保有压的方针，增加普通商品住房、“两限房”和经济适用住房的供应；三要加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监管，促进存量土地的实质性开发，加大对闲置土地的处置力度。落实土地增值税政策，打击“囤地囤房”等人为地制造“饥饿效应”的行为；四要研究符合城镇化规律的、将城市建设用地增加和农村建设用地减少、特别是将城市住宅用地增加与农村宅基地的减少相挂钩的政策。这样的调整，既可以大大提市城市土地的供应，又能在总体上缩小建设用地的规模。
    （二）既要加强金融监管、防范信贷风险，又要加强信贷力度。我市房地产业的迅猛发展，离不开银行的积极支持。由于住房抵押贷款式低风险、收益稳定的特性，商业银行特别垂青于住房抵押贷款，大量的住房信贷增加了我市房地产市场现实的有效需求，银行也取得了较好的经济效益。当前，虽然我市房地产企业融资非常困难，开发资金严重不足，但房市的基本面还是好的，我市金融系统应科学、合理地安排贷款存放总量，贷款要向实力强、信誉好的房产企业倾斜，最大限度地缓解我市主流房产企业的资金压力，保障主流房产企业的稳定。同时要积极引导房产企业拓宽融资渠道，分散市场风险。
    （三）着力推进住房保障工作，缓解群众“住房难”。完善住房保障是完善社会保障体系的重要方面和构建和和谐社会的要求，也是顺利推进住房改革的重要条件，政府在规范和培育商品房市场的同时，重点要把完善以廉租住房、经济适用住房、低收入家庭住房和限价房为主的住房保障体系工作放在首位。通过税收、利率、公共投资、行政手段实现房地产开发收益的公平分配。
    （四）住房结构应由市场来调整。调整住房结构，增加中低价位商品房和中小户型供给，作为引导开发企业向大多数人满意的方向发展，应该是好的，但不宜做硬性规定，应按住房建设规划区域总体平衡要求，对住房建设规划适当地作技术性处理，把两个70%比例高的项目调整到近郊区或非重要区块，以适应我市实际市场需求。主要为：一是房地产市场的供求关系变化非常快，开发企业对于房屋的户型、面积、品质、价位、销售对象以及市场前景等等市场信息掌握得远比政府和市场掌握得充分。开发企业自主经营、自负盈亏，有权根据市场供求关系自主决策商品房的品种结构；二是中低价位和中小户型的商品房供给的决定应该取决于开发企业对其市场前景的判断，政府并不承担商品房销售的市场风险。虽然中小户型商品房的总价款比较低，但单位房价还是很高的。三是政府调控房地产主要是调整产业结构，保证房市的供需平衡，稳定房价。

二OO八年七月十一日