一、运行情况

    2006年，我市国民经济继续保持平稳较快发展，我市的房地产业则认真贯彻“国六条”和国办发[2006]37号文等房地产宏观调控政策，特别是在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的宏观背景下，房地产市场面临严峻考验，但总体呈理性发展态势，具体表现为“四降三升一平”。

    ——“四降”

    1、房地产开发投资继续回落。全年全市计划投资121.88亿元，实际完成投资101.47亿元，同比下降12.6%，增幅比去年同期回落46.3个百分点，其中完成商品房建设投资额66.16亿元，同比下降19.5%，增幅比去年同期回落68.5个百分点；完成土地开发投资额3.45亿元，同比下降28.8%，增幅比去年同期回落19.9个百分点。

    2、新开工面积理性减小，竣工面积锐减，施工进度放缓。由于前几年我市商品房的持续热销，房地产企业购置土地较多，近年陆续开发施工，施工面积延续去年的增长态势呈惯性增长。全年全市房屋施工面积为1238.32万平方米，同比增长6.8%。但新开工面积明显减少，至12月底为299.18万平方米，同比下降28.9%，增幅比去年同期回落29.5个百分点；房屋竣工面积为188.91万平方米，同比下降37.9％，增幅比去年同期回落99.4个百分点，为房屋施工面积的15.2%，说明开发商根据市场环境不同，放缓了项目施工进度。

    3、土地购置面积大幅减少，开发投资变得谨慎。由于国家调控政策频出，政策面趋于明朗，开发商对后市也有了一个谨慎判断。至12月底我市完成开发土地面积64.45万平方米，同比下降52.7％，增幅比去年同期回落63.2个百分点，本年购置土地面积75.82万平方米，同比下降21.4%。开发商不敢轻易拿地，土地流拍现象时有发生。

    4、企业家市场信心指数跌至谷低。据统计部门最新景气调查数据显示：三季度我市房地产业企业家信心指数仅82.1，分别较上季度和去年同期下挫17.9点和29.7点，跌至历史最低点，处于不景气状态。

    ——“三升”

     1、消费更趋理性，市场需求受到抑制，空置增量偏大。目前，我市房地产市场投机性需求基本消失，因拆迁引起的“被动型”需求锐减，自住性需求已成为市场主导。往年的“金九银十”现象不在，楼市显得清闲，成交面积放缓。从销售情况分析，至12月底全市批准可预售面积275.62万平方米，本年实际预售成交面积188.38万平方米;上年批准可预售面积（结转）162.38万平方米，本年实际销售100.62万平方米，合计仍有149万平方米的商品住房处于可售状态。至12月底全市商品房空置面积24.29万平方米，比去年同期下降14.2个百分点。

    2、二手房交易市场可选房源较多，市场交易渐趋冷淡。截止12月底全市完成二手房交易件数11106件，同比下降9.43%，交易面积197.12万平方米，同比下降12.41%,交易金额59.63亿元，同比下降46.17%。受新政影响，我市二手房交易市场全面转冷，人气指数和成交量呈下降态势，市场上可选房源数量逐渐增加，至12月底可选房源达8310件，有近100万平方米商品住宅可供选择。

    3、房交会成交量较去年有所提高。市第五届房交会于06年12月29日在东商务区巨鼎新东方广场举行，此次房交会本着“和谐、诚信、人居”这一主题，受到了市委、市政府领导的高度重视，此次房交会共有70家房地产及相关企业参展，展示50个房地产项目，展示楼盘总建筑面积达742.32万平方米，可预（销）售楼盘面积35.16万平方米，同时还集中展示了二手房交易、家庭装饰、新型建筑节能材料等方面内容。此次房交会期间进场观展达4万人次，共成交商品房面积4.46万㎡、件数362件、成交金额2.31亿元，分别比上届同比增长112.6％、30.2％、57.1％。与往届相比此次房交会的一些变化和看点，主要是展会透着理性的气息；房交会展位更大气、布展更趋成熟；融入了更多的文化氛围，充斥着家的气息；健康、康居、绿色、生态成为住宅建设的发展趋势；住宅科技和部品成为一个热点，此次房交会显示我市的房地产市场正朝着价格基本稳定、供需基本平衡、结构基本合理的方向迈进。

    ——“一平”

    房价基本稳定，市场开始分化。三季度全市商品住宅平均销售价格为4509元/平方米，比去年同期价格略有上涨。主要是受新政影响，加之市场竞争日趋激烈，今年以来我市别墅、排屋类房屋销售一路看好，出现了供不应求现象。同时由于居民住房消费趋于理性以及开发商对销售市场定位变化，房地产市场竞争规律和价值规律开始发挥作用，土地获得的难度和成本加大，房价也由原来的普遍上涨，逐步转为因商品房的区位、品质、环境及配套设施等差异，而出现了消费受众细分和销售价格的差异。

    二、我市房地产市场运行中出现的问题

    国家宏观调控的大背景下，我市房地产业经营环境发生深刻变化。调控政策将促使我市房地产行业向更为理性、规范的方向发展，行业资源将重新整合，优胜劣汰机制将逐步完善。结合我市现状， 主要有以下几方面问题：

    1、成交量恢复缓慢，市场总体走弱。我市在04年和05年的商品房预售量分别为183.61万平方米和155.52万平方米，实际销售面积分别为169.96万平方米和166.83万平方米，基本持平，但今年和往年同期相比，房地产一、二、三级市场的交易件数、交易面积均大幅下挫，房地产交易量适当下降是正常的，但持币待购的时间过长，观望气氛过浓，易造成持币待购量的逐渐积累，正常的购房受到压抑，这种目前总体走弱的态势到市场趋暖，易造成市场的大起大落。

    2、结构矛盾依然突出，制约市场正常运行。12月底，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％，涨幅偏高，我市也存在房价上涨地区差异较大，且部分县市房价涨幅较大的情况，应该引起在座的同志们重视。存在的问题主要是：一是部分地区房价仍高位运行，城镇房价与家庭收入比比值偏大；二是部分县（市、区）商品房供大于求，供需矛盾相当突出；三是空置率增加；四是套型结构面积偏大，中小套型的住宅面积比重较少，今年竣工的10917套住宅，平均建筑面积达130.15平方米；五是部分地区对保障性、政策性住房的认识不足、支持不够。一般而言，只有供不应求才能导致高房价，但空置率增加足以说明供求失衡，这反映了局部地区房地产市场结构不合理，供应的房子品种、地段、价格与实际需求不相匹配、产销不对路情况仍然存在，不能较好地平衡市场需求。

    3、部分房地产企业资金紧，抗风险能力不强。这从房地产项目施工进度放缓就能说明，因为进度放缓的主要原因是房地产开发企业资金保障度下降。信贷政策一紧，银行融资通道不仅速度慢了，而且条件变得苛刻起来，不仅需要信用担保，还得增加抵押物等。在此情况下，房地产开发企业的资金链受到挤压，如资金不够宽裕的就容易出现危机。信贷政策的偏紧使我市部分房地产企业面临较大的资金压力，据调查，我市房地产投资中银行资金一般占到60%以上，而目前的市场观望环境，销售压力大，造成资金压力就更大。由于银行对房地产融资比较严格，使我市部分房地产企业与加工业等其他行业整合加快，非银行融资也时有发生，体外融资的增加会影响银行资金的安全性。

    三、年末岁初的几个热点问题和宏观调控政策对我市对房市的影响

    如果说2006年是房地产业的政策年，那么从年初国家的政策反映来看2007就是执行落实年，就是贯彻落实06年的政策文件，抓好政策执行和政策协调。这从国家发改委秘书长韩永文就2007年房地产调控的四项主要任务也可见一斑：一是，稳定现有调控政策，完善相关配套措施，抓紧贯彻落实。二是，保持政策的稳定性和连续性，重点抓好已经出台的调控措施贯彻落实。三是，加快深化城镇住房制度改革，完善住房保障制度，切实保障低收入家庭住房保障问题。四是，加大政策宣传力度，正确引导市场  1、国家税务总局发布的从2月1日起对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。这从一个侧面反映了今年宏观调控手段可能以税收调节为主，因为近期还有两个议论较多的税种是物业税和住宅保有税。对于土地增值税，房地产企业应该不陌生，因为1993年底，国务院就颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，且在我市以前是按商品房预（销）售收入1%～2%的比例进行预征，因此“土地增值税并非新税政”，从在政策上也不会额外增加房地产开发企业的税收负担，不会加重购房者的经济负担，但从另一方面抑制了土地市场投机，抑制了地产投资，而且按累进税率计算，在一定程度上开发商可能不敢盲目涨价，涨多了为国家做嫁衣了，因此我觉得开发商应该有一个适度利润的概念，过犹不及吗。并且也加速了已囤积土地开发的速度，对原来想靠土地储备或想靠土地快速升值来获得利润的房地产企业产生较大影响。

    2、进一步深入贯彻90平方米70%的结构比例。从建设部《90㎡以下设计要点》征求意见稿被撤显示，套型面积90平方米以下的新建住房面积占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求不得有丝毫折扣，而且可以说是从紧。90平方米70%的政策是为有效贯彻节地、节能、节水、节材和环境保护的“四节一环保”方针，以推进资源节约型和环境友好型社会为目的而确定的政策，我们应该有这方面的正确认识，中小套型住宅并不等于低品质住宅，价高面积大也不等于高档住宅，中小套型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅，它要求我们的住宅设计要从粗放型向集约化转变、向精细化发展。虽然我市城镇居民的住房水平已经普遍较高，居民的消费观念一时也难以改变，但我们的开发商应该有能力打造90平方米的舒适性住宅，应该承担起调整住房供应结构比例的社会责任。各地政府也要着力提高中低收入家庭收入从而买得起房。

    3、再次提高商业银行存款准备金率，进一步采取以收缩流动性货币为目的的货币政策。从中央人民银行工作会议通报得知，2007年将继续执行稳健的货币政策，协调运用多种货币政策工具，在维护总量平衡的同时，促进国民经济平稳较快发展。这意味着今年将继续控制信贷规模，调整信贷结构，这对房地产开发商的资金融资造成一定的压力，这将进一步抑制房地产投资规模。

    4、市场观望已从最初的政策性观望转为市场性观望。六、七月份前的观望是对政策前景不明朗的观望。那么，在房地产调控各项政策基本出齐、政府决心已显现的九、十月份，这种观望已经表现得相当纯粹，进一步加强房地产市场引导和调控，使居民一般不会轻易投资和消费，这样就形成了消费者对市场本身的担忧，这从我市房地产市场进一步走弱可以看出。

    5、新开工、土地购置量等各项指标将进一步下降，市场将进一步收缩。目前我市的房地产市场处于新开工减少、施工速度的放缓、竣工面积减少时段，市场情况不容乐观，随着各项政策措施的进一步落实，新开工的面积同比会继续减少。新的土地限房价、限地价的招拍挂政策未出台，及将住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标，应作为土地出让的前置条件，落实到新开发的住宅项目中，还未被开发商所接受。土地购置量等指标在近阶段会相应减少，并在一定时段会影响房市的供求平衡，使得整个房地产市场会处于进一步收缩的状态。

    四、下一步工作重点

    1、认真落实住房建设规划，实现供地、建房、拆迁的有序实施。认真落实城市总体规划、住房建设规划，强化住房建设规划对楼市的引导作用，严格控制住房建设结构比例要求，提高保障性住房的建设供应量，合理引导住房供给和需求。

    2、加强房地产市场监督检查，整顿和规范房地产交易秩序和行为。依据有关规定，积极开展房地产市场交易秩序专项整顿，严格查处房地产开发经营过程中的违法违规行为。引导房地产企业及从业人员树立守法意识、品牌意识、诚信意识，促进我市房地产市场秩序的进一步规范。

    3、加大保障性住房供应，缓解群众住房难问题。完善以廉租住房、经济适用住房、低收入家庭住房和限价房为主的住房保障体系。加大廉租住房的保障力度和覆盖面，有步骤地将廉租住房制度保障范围扩大到低收入住房困难家庭；进一步完善住房保障资金筹措渠道，建立多渠道的城镇廉租住房保障资金筹措机制。各地要严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益相结合的廉租住房资金筹措机制，确保土地出让净收益5%用于廉租住房建设。形成稳定的保障资金来源。进一步规范发展经济适用住房，及时解决建设中存在的问题和困难，不断加快建设力度和进度，缓解群众住房难问题。

    4、大力引导合理的住宅消费,形成梯度消费观念。建立符合我市居民的住房建设和消费模式，充分利用国家财政税收、信贷经济手段，宣传和引导开发商建造节能省地型住宅，从住宅的“四节”与环境生态指标、户型与套型面积、建筑形态、住宅基本性能等方面改善住区环境和质量，形成布局合理、资源节约、环境友好的新住宅建设模式，正确引导住宅建设与消费，基本满足各收入阶层人群合理的住房需求。

    5、加强市场监测，增强市场透明度。充分利用城镇住房状况调查成果和现有信息系统平台，加强基础数据的整理、分析，重点关注商品住房用地供应总量、建设总量、住房结构比例、价格等指标变化情况和市场发展中的突出问题。同时根据已建立的房地产市场信息月报制度，定期发布较全面、完整、准确的房地产市场信息，正确引导市场消费，实现住房供需总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的目标。