一、总体形势判断

    上半年受国家新一轮宏观调控政策影响，我市的房地产市场受到了较大的影响，市场信心指数跌至谷低。总体形势判断为：局部区域形势严竣；开发投资回落较大；房价基本稳定，房源供应充足，市场开始分化；销售滞缓，消费更趋理性。

    二、市场运行基本特点

    （一）房地产开发投资回落较大，出现负增长。今年全市计划投资110亿元，本年完成投资51.3亿元，同比下降4.9%，其中完成商品房建设投资额29.93亿元，同比下降0.5%，完成土地开发投资额1.36亿元，同比下降59.1%。

    （二）施工面积贯性增长，新开工面积理性减小。由于前几年我市商品房的持续热销，房地产企业购置土地较多，近年陆续开发施工，施工面积延续去年的增长态势呈惯性增长。上半年全市房屋施工面积为1106万平方米，同比增长15.4%，而新开工面积明显减少，上半年为188.54万平方米，同比下降22.7%。

    （三）土地开发投资和购置面积大幅减少。上半年我市房地产开发土地购置面积为40.8万平方米，同比下降12.9％，本年购置土地面积19.77万平方米，同比下降56.6%。土地流拍现象时有发生，开发商的信心指数仍然不高。但如保持该种态势，又将造成今后几年我市房地产开发用地的不足，市场供需不平衡，因此加大土地市场的信息透明度，建立合理有序的土地市场是房地产市场健康发展的需要。

    （四）有效需求更趋理性，商品房市场销售疲软，空置增量偏大。目前，我市房地产市场投机性需求基本消失，因拆迁引起的“被动型”需求锐减，自住性需求已成为市场的主导。从销售情况分析，上半年全市批准可预售面积126.08万平方米，本年实际预售成交面积75.58万平方米;上年批准可预售面积（结转）192.52万平方米，本年实际销售81.94万平方米。上半年全市商品房空置面积18.83万平方米，同比增长1343.4%。

    （五）房价基本稳定，市场开始分化。二季度全市商品房平均销售价格为4447元/㎡，与去年同期价格略有上涨，主要原因受新政影响，二季度我市的别墅、排屋类房屋销售一路看好，出现供不应求的现象。同时，由于居民住房消费趋于理性和开发商对销售市场的定位，房地产市场竞争规律和价值规律开始发挥作用，房价由原来的普遍上涨，逐步转为因商品房的区位、品质、环境及配套设施等差异，而出现了销售价格的差异。

    （六）二手房交易市场由热趋冷，影响市场房源供给。上半年，我市二手房市场逐渐恢复了人气，市场交易渐趋活跃，全市二手房交易件数4870件，同比增长29.55%，交易面积85.88万平方米，同比增长39.73%,交易金额23.14亿元，同比增长54.37%。受新政影响，我市二手房交易市场全面转冷，人气指数和成交量显著下降，直接影响了市场中的房源供给。

    三、我市房地产市场运行中出现的问题

    国家进行宏观调控，目的在于解决一些深层次的问题，以推进房地产业的持续健康发展，但在这种背景下，由于房地产自身发展的内在规律，房地产也必然进入一个新的调整期，结合我市现状，必须正视房地产市场出现短期的产能过剩，投资萎缩的问题，主要有以下几方面：

    （一）成交量恢复缓慢，容易引起房地产市场的波动。我市在房地产宏观调控前的04年和05年的商品房预售量在183.61万㎡和155.52万㎡，实际销售面积分别为169.96万平方米和166.83万平方米，基本持平，但今年上半年和往年同期相比大幅下挫。二手房同比也有上升，但只是去年宏观调控猛刹车后销售的恢复性上升。房地产交易量的适当下降是正常的，但持币待购的时间过长，造成持币待购量的逐渐积累，到一定时机容易造成大起大落，不利于房价的稳定。

    （二）房地产结构矛盾依然突出，制约了市场的正常运行。目前我市房地产存在三方面问题：一是部分地区的房价仍在高位运行；二是部分县（市、区）商品房供大于求，供需矛盾相当突出；三是空置率增加。一般来看，只有供不应求才能导致高房价，但空置率增加以说明供求失衡，这反映了我市局部地区房地产市场结构不合理，供应的房子品种、地段、价格与实际需求不相匹配、产销不对路情况仍然存在。

    （三）部分房地产企业资金紧，抗风险能力不强。当前我市部分房地产企业面临较大的资金压力，据调查，我市房地产投资一般银行资金占到60%以上，如果销售不好，要待到建成现房销售，资金压力就更大。由于银行对房地产融资比较严格，使我市部分房地产企业与加工业等其他行业整合加快，非银行融资也时有发生，这种体外融资的增加会影响银行资金的安全性。

    四、国六条和国办发[2006]37号文对我市对我市的影响

    一是住房供应结构的调整与市场现实需求将可能产生矛盾。一方面，我市城镇居民的住房水平已经普遍较高，2005年全省城镇入均住房使用面积26.1平方米，我市城镇人均住房面使用面积28.3平方米，位居全国前列，按户均3.2人计算，户均住房建筑面积不考虑改善系数，就高达119平方米以上。另一方面，建筑面积90平方米以下的普通住房、单身公寓等在我市已趋于饱和，已缺乏市场观实需求。日前，我们对台州经济开发区等预售项目进行了调查，具体为台州经济开发区东京湾小区小套490套，已售250套；和平家园二期小套300套，已售200套；椒江区城市港湾一期小套30套，未售出一套；黄岩城市花园小套60套，已售30套。再次，贪大求奢消费观念一时也难以改变，大量增加90平方米以内的中低价位、中小户型的普通住房，对改善性住房需求90千方米可能吸引力不大。并且，在房价已走高的市区等成熟区域，哪怕控制在90平方米以内，对中低收入家庭来说也无力支撑，同时，开发商也不愿开发，多开发怕过剩积压。

    二是会加剧市场观望心理。进一步加强房地产市场引导和调控，需要交易双方一段时间理解和消化各项政策措施，在对未来市场走向还不明朗和把握不定的情况下，一般不会轻易投资和消费。市场观望情况将进一步明显，会对当前成交量回暖产生一定的影响。同时对现在已经开发的大户型商品房有可能产生价格波动，开发商有可能对大户型商品房考虑提价。

    三是会影响二手房市场。由于对二手房征收营业税的期限时间延长，五年内交易的成本增加，这对二手房市场回暖也会产生一定影响，并会减少二手房市场对一手房市场的补缺调剂作用。

    四是新开工、土地购置量等各项指标将进一步下降。目前我市大多城市的房地产市场处于已处于新开工减少、竣工加快时段，市场情况不容乐观，随着《通知》各项政策措施的实施，在近期新开工的面积同比会继续减少，土地购置量等各项指标也会相应减少。整个房地产市场会处于有所进一步收缩的状态。