在国家宏观调控政策的影响下，我市房地产投资增速过快的势头得到了控制，房地产投资继续小幅回落，住房供应结构矛盾略有缓解，房地产信贷增幅趋缓，房屋销售价格逆势上涨，房市初步回暖。
    一、三季度房地产市场运行特点
    （一）房地产投资继续回落。至9月底全市本年完成房地产投资68.97亿元，同比下降4.5 %，其中商品房建设投资额43.83亿元，同比下降2.8%，增幅比去年同期上升9个百分点；土地开发投资额2.11亿元，同比下降13.5 %，增幅比去年同期上升20.8个百分点。
    （二）土地购置面积继续回落。至9月底，全市完成开发土地面积30.46万平方米，同比下降42.9%，增幅比去年同期回落1.5个百分点;本年购置土地面积22.37万平方米，同比下降44.4%，增幅比去年同期回落10.2个百分点。
    （三）住宅价逆势上涨，房市初步回暖。一是商品房销售面积超过了实际竣工面积。9月份全市房屋竣工面积107.52万平方米，其中住宅94.42万平方米，实际商品房销售面积达202.01万平方米，其中住宅173.33万平方米；二是商品房预售增幅明显。至9月底全市批准可预售面积52.89万平方米，本年实际预售成交面积164.21万平方米;上年批准可预售面积（结转）403万平方米，上年实际销售（结转）188.18万平方米，合计有50.61万平方米的商品住房处于可售状态，与二季度148万平方米可预售商品房相比下降了97.39万平方米；三是二手房交易非常活跃。9月份全市完成二手房交易件数6595件，同比增长95%，交易面积90.73万平方米，同比增长107%,交易金额26.53亿元，同比增长99%；四是9月份全市商品房平均销售价格5148元/平方米，同比增长10.3%，其中住宅销售价格为5020元/平方米，同比增长13.3%。与一季度相比全市商品房平均销售价格增长了22.45%，其中住宅增长了23.55%。
    二、成因分析
    今年，我市房价涨幅明显，总体上呈上升趋势。在流动性过剩，自住性需求、改善性需求和投资性需求的刺激下，我市楼市已全面回暖，高档住宅小区供不应求，黄岩区、温岭市等地近期土地出让价格屡创新高。虽然各级政府对住房价格的控制力度不小，但成效不大。原因有以下几方面：
    （一）住宅的基本需求和改善需求双上升。目前，我市正处城市化加速、国民经济快速增长、居民收入快速增长阶段。2006年全市商品房均价4726元/平方米，同比增长12.8%，同时GDP和城镇居民可支配收入增速分别为17.23%和9.4%，房价增幅略大于城镇居民可支配收入增幅。同期城市化仍在快速推进，新增市民对住房基本需求和原有居民对住房改善性需求都在不断提高，再加上人民币升值预期所带来的流动性过剩问题突出，致使住房需求持续旺盛，供不应求矛盾愈演愈烈。另外，从我市经济发展水平来看，住房已上升为居民生活需求满足的主要方面。
    （二）住宅的有效供给偏小和结构不合理。前面数据表明，在宏观调控下，虽然存量土地的开发能满足住房市场需求，但由于前期市场的不明朗，加上信贷和土地控制等一系列调控政策的影响，土地开发投资自2004年以来逐年呈下滑态势，造成了市场上住宅的有效供给偏小，在需求不变的情况下，供给减小了，必然使价格上涨。目前我市住宅消费已进入了高消费时期，别墅等高档住宅小区供不应求，价格也一路走高。加上小套型户型的饱和，导致了市场上中小户型普通商品房和经济适用房供应比重偏低。经调查，我市60%以上的住房消费群体意向购置建筑面积在100-140平方米的商品房。
    （三）股市推动房市。去年以来，随着股市的爆涨，我市一部分居民为从股市获利纷纷把房屋通过出售或抵押套现，带动了二手房市的复苏和活跃，进而推动了住房梯度消费市场的复苏和活跃，使房地产一级市场从低潮逐步复苏。今年5•30后，随着股市的震荡，大部分资金转出股市，重新进入房市，加上刚性需求的增加，二季度以来全市各地新开楼盘销售火爆，房价节节上升。
    三、值得注意的问题
当前，从全国形势来看，房地产调控的预期目标尚未实现，房价普遍逆势上涨，引发了大量对政府房地产调控失效的质凝。从我市来看，一些地方对调整住房供应结构、稳定住房价格缺乏紧迫感和主动性，加之受结构调整周期影响，已供土地没有及时形成实质性开发，中低价位、中小户型普通商品住房有效供应明显不足。下阶段要实现我市房地产市场持续、稳定、健康发展，须注意以下几方面问题：
    （一）新一轮宏观调控政策对我市的影响。一是新政策增加了居民的住房消费成本，抑制了自住性需求。按9月份央行新的贷款政策，以贷款60万、贷款期限20年购买第二套房计算，新政策除首付提高10%外，若与2004年第一次加息时利率水平比较，购房都将多支出20.86多万元的钱。二是新政进一步加剧了房产企业资金压力。资金来源方面，商业银行将严格控制房地产开发贷款。据统计，9月份全市房地产企业银行贷款22.21亿元，占本年资金来源的16.5%，同比只增长4.9%，企业自有资金15.3亿元，占本年资金来源的11.36%，同比下降20.9%；销售收入方面，由于提高第二套房首付比例和利率，房产投资及有效需求将受到一定的抑制，销售房款的回笼将受到一定的影响。据统计，至9月底，全市房产企业定金和预付款及个人按提贷款共80.25亿元，占本年资金来源的59.6%，其中个人按揭贷款本年资金来源的24.24%，同比增长93.3%。三是在现有调控政策未取得预期目标的情况下，严格执行土地增值税并且开征物业税将尽为可能。开征物业税将有效地调控投资性和投机性的住房需求；从严执行土地增值税政策，将有效地调控房产企业“囤地囤房”获取高额利润的投资、投机行为。
    （二）房地产投资仍将继续回落。在国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有改变的情况下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也相应减缓。与此同时，有区别的信贷和税收政策等措施，导致了房地产开发贷款与消费贷款门槛提高、增速放缓，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工、销售速度。另外，我市时间房产、临海伟星房产等部分有实力房地产开发企业资金和投资方向早已开始外移，有的则进入了资本市场，致使本市房地产投资开始萎缩。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，今后几年我市的房地产开发投资仍将继续回落。
    （三）住房供需矛盾将在相当一段时间内难以缓解。一方面温岭市、玉环县住房求大于供矛盾相当突出，房价仍在高位运行，城镇房价与家庭收入比比值偏大；另一方面其他县（市、区）土地存量和拟开发规模相当大，从理论上分析，供大于需。如黄岩区今年已开工面积91.1万平方米,规划待建41.52万平方米，天台县从2001年到今已出让土地2191亩，未开发土地800亩，三门县在建建筑面积110万平方米。但从调查来看，2004年以来，我市无论是土地总供给还是房屋总供给，都呈下降趋势，除部分县、市供大于需外，其他县（市、区）供需关系仍很紧张，住房有效供应不足。主要原因一是近几年在刚性需求和房地产投资性、投机性需求有上升势头；二是部分房地产开发企业，利用信息不对称，通过放慢建设速度、提高房屋售价、“囤地囤房”等手段，制造房子紧俏假象，刺激供需失衡。
    （四）住房供应结构调整难以在短期内实现。我市住房供应结构调整缓慢的原因，除了住房建设一般需要2-3年的周期，还有一些地方政府对此认识不统一，中小户型普通住房土地有效供应得不到保证外，主要原因是市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调。而政府实施住房供应结构调整的目的主要基于两方面，一是在有限的资源内解新局面更多人的住房问题；二是力求解决大多数普通人的住房问题。在目前我市住房市场有效供应不足的情况下，单凭行政手段，调整目的将难以达到。
    （五）房地产价格仍将保持上升趋势。一是房地产市场有效需求的增长与有效供应不足的矛盾必然反映在房价上；二是近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；三是经济高速发展，居民收入持续增加，增加了住房价格上涨的压力。
    四、下阶段措施及建议
    （一）增加住宅有效供给，土地供应“有保有压”。调控房地产要以增加住宅有效供给为主导目标，供给的增加是房价稳定的基础。一要通过政府掌控的土地资源以及相应的税率等经济的和必要的行政手段来实施调控，努力增加面向广大群众的普通商品住房，平衡供求关系，为控制房价的过快上涨提供物质基础；二要增加住宅用地的有效供给。必须坚持有保有压的方针，增加普通商品住房??处置力度。落实土地增值税政策，打击“囤地囤房”等人为地制造“饥饿效应”的行为；四要研究符合城镇化规律的、将城市建设用地增加和农村建设用地减少、特别是将城市住宅用地增加与农村宅基地的减少相挂钩的政策。这样的调整，既可以大大提市城市土地的供应，又能在总体上缩小建设用地的规模。
    （二）加强金融监管，防范信贷风险。房地产业与银行业关联度很高，我市房地产业的迅猛发展，离不开银行的积极支持。由于住房抵押贷款式低风险的特性，商业银行特别垂青于住房抵押贷款，大量的住房信贷增加了我市房地产市场现实的有效需求，也是造成我市房价快速上涨的重要原因之一。与此同时，房地产开发企业开发资金主要来源于银行，房地产开发企业在所开发项目取得四证后，把土地抵押给银行，取得了50%的土地款，加上预售时再向银行按总房价的60%-70%实施按揭，事实上房地产企业收取的资金远远超过了房屋总价值。目前，我市绝大部份房地产开发企业的资产负债率都在70%以上，如此高的资产负债率一旦出现市场风险，将给银行和消费者都带来巨大损失。因此必须加强信贷风险的防范，对土地已抵押房地产项目实施按揭的，必须按剩有房产价值实施按揭，同时要积极拓宽房地产开发企业融资渠道，分散市场风险。
    （三）着力推进住房保障工作，缓解群众“住房难”。完善住房保障是完善社会保障体系的重要方面和构建和和谐社会的要求，也是顺利推进住房改革的重要条件，政府在规范和培育商品房市场的同时，重点要把完善以廉租住房、经济适用住房、低收入家庭住房和限价房为主的住房保障体系工作放在首位。通过税收、利率、公共投资、行政手段实现房地产开发收益的公平分配。
    （四）住房结构应由市场来调整。调整住房结构，增加中低价位商品房和中小户型供给，作为引导开发企业向大多数人满意的方向发展，应该是好的，但不宜做政策规定。主要为：一是房地产市场的供求关系变化非常快，开发企业对于房屋的户型、面积、品质、价位、销售对象以及市场前景等等市场信息掌握得远比政府和市场掌握得充分。开发企业自主经营、自负盈亏，有权根据市场供求关系自主决策商品房的品种结构；二是中低价位和中小户型的商品房供给的决定应该取决于开发企业对其市场前景的判断，政府并不承担商品房销售的市场风险。虽然中小户型商品房的总价款比较低，但单位房价还是很高的。三是政府调控房地产主要是调整产业结构，保证房市的供需平衡，稳定房价。

二○○七年十月二十三日