(2009年2月16日)

2008年，对于我国经济社会发展是一个不平凡的一年,也是房地产行业的调整之年。年初的冰冻灾害到国际金融危机，从股市到房地产市场，无不感受着寒意。这一年里宏观调控政策取向从“防过热、防通胀”转向“保增长、控物价”再进一步转向“保增长、扩内需”，速度之快、力度之大无不牵动着人们的视线。在此背景下，国内的楼市走势就悄然出现了变化，部分城市房价由于涨幅过快，达到了一个顶峰，出现大幅打折降价销售，等等原因诱发我市的房地产市场也进入一个自身调整的过程。

一、房地产市场运行特点

08年我市房地产市场低迷，商品房市场有价无市，开发和消费信心匮乏，主要指标增速已明显放缓，甚至出现负增长。主要呈现：投资规模增大，房地产价格稳定,销售情况不佳、空置面积增加、地税入库总量下降和行业景气指数下挫等现象。具体为：

（一）房地产开发投资呈惯性增长

2008年我市完成房地产开发投资126.25亿元，同比增长31.9%：其中住宅投资91.62万元，同比增长30.1%。市区房地产开发投资60.37亿元，占全市房地产开发总量的47.82%。房屋施工面积为1339.71万平方米，同比增长4.2%：其中，住宅施工面积为975.79万平方米，同比增长2.4%。新开工面积341.55万平方米，同比下降7.1%；其中，住宅新开工面积为254.53万平方米，同比下降14.6%。竣工面积290.62万平方米，同比增长25.3%。其中住宅竣工面积215.55万平方米，同比增长13.5%。

（二）观望情绪渐浓，商品房消费继续下降

受经济运行较为困难和各种预期值降低的影响，市场的购买力受到很大制约，投资需求开始慢慢下降，表现为自住需求的人等着降价，投资需求的人持币观望。经过前几年房地产市场的快速发展，具有较强购买力的高收入居民都有自己的住房，甚至拥有两套房子的家庭也不在少数。从统计数据上来看，2008年，我市房地产交易市场表现持续低迷，购房者观望情绪浓重，销售面积持续下降，降幅较大，楼市的销售情况很不理想。2008年房屋销售面积为225.92万平方米，同比下降19.7%。其中住宅销售面积为195.86万平方米，同比下降19%；商业用房销售面积为13.14万平方米，同比下降2.8%

（三）价格有所松动、涨幅回落

由于房地产行业处于调整期，交易量下降，开发商资金链压力加大，部分楼盘在2008年底推出了促销方案，包括特价优惠、抽奖返现送车库、送轿车等，这都是往年未曾出现的。2008年，我市住宅类平均销售价格5304元/平方米，同比增长6.7%；商业营业用房平均销售价格为7941元/平方米，同比下降21.7%;其中现房住宅平均销售价格为4802元/平方米，同比下降2.5%。这些变相促销手段虽然在一定程度上促进了2008年交易量的增加，但所起的作用有限。从客观上看，我市房价从2000年起开始出现上涨以来，目前房价与家庭收入比仍远高于国际通行标准，无论从当前的宏观经济形势、政策层面还是需求层面，短期内房地产市场不再支撑房价持续高涨。

（四）空置面积增长加快

2008年，全市商品房空置面积34.94万平方米，同比下降5%。其中，空置1－3年的房屋面积为19.42万平方米，同比增长55.3%，特别是1－3年的住宅空置面积为6.98万平方米。同比增长59.1%。

（五）对地方财政贡献率降低

2008年全市房地产业地税入库收入15.932亿元，同比为－8.19%。其中市区6.468亿元，同比为－12.7%，分别为椒江1.684亿元，同比为－26%；黄岩1.404亿元，同比为－3%；路桥1.619亿元，同比为－1%；直属1.761亿元，同比为－14%。

二、当前我市房地产市场存在的困难和问题

（一）企业融资难，开发资金短缺。我市房地产企业和购房者双方资金来源对银行的依赖度仍然较大，可以说，目前整个开发行业资金非常短缺。据统计，2008年全市房地产开发资金来源247.67亿元，同比增长8.7%，其中国内贷款25.82亿元，占资金来源总额的10.43% ，同比下降7.4%；自筹资金54.32亿元，占金来源总额的21.93%，同比增长33.6% ，其中自有资金34.92亿元，同比增长47%；其他资金（定金、预收款、个人按揭贷款）102.6亿元，占金来源总额的41.43%，同比下降5.8%。从统计数据分析，开发资金中银行贷款呈下降趋势，自筹资金和预收款等资金增幅较快，在银行贷不到开发前期资金和土地出让金一次性缴纳的情况下，我市违规预售和高息借贷等现象有所抬头，企业自筹资金大部分来源于社会和员工的高息借贷或高息集资。同时企业与企业之间互相担保行为较为普遍，我市已有一个企业因涉担保无法还贷而倒闭。

（二）结构调整加快，住房供需矛盾突出。2008全市90平方米以下住宅投资额19.85亿元，同比增长92.3%；90平方米以下住宅施工面积117.96万平方米，同比增长111.2％，中小套型普通商品住房比例增加。从局部地区看，供需矛盾和房价虚高矛盾非常突出，绝大部分县（市、区）房价与收入比值偏大，如温岭城区平均房价已超过8800多元/平方米，台州市区新开住宅楼盘售价均在6500元/平方米以上；黄岩、路桥、天台、三门等地开发规模过大，目前在建建筑面积均在100万平方米以上，加上近期市场需求萎缩，短期内供大于求的矛盾突出。

（三）房屋销售情况持续低迷、购房者观望时间可能延长。 随着深圳、北京等大城市房屋销售价格的下调，似乎给我市购房者传递出一个讯号，现阶段房价是否过高？我市房价未来是否会走低？在此疑问下，大部分购房者采取了观望态度。事实上我市房屋销售价格下降的可能性应该不是很大。在未来一段时间里，我市的房价总体应该是保持平稳态势。这主要因为我市的房价基本上是靠需求的拉动而带动房价上涨，因此未来房价下调的空间不大。但一线城市的房地产市场如果持续调整，房地产市场未来发展方向还不够明朗时，房开商与购房者的对峙就不会停止，房地产销售的困境或许将会延续一段时间。

三、房产新政对今后房地产市场的影响

房地产业是一个关联度很高的产业，与整个宏观经济运行状况密切相关，由于2008年房地产市场的低迷，建材、水泥、钢材、家电、物流、交通运输等都受到很大的影响。特别是全球经济危机以后，我国GDP增速回落，政府希望通过宏观调控，以项目拉动内需。2008年第三季度以来，针对房地产的利好政策不断，其密集程度和力度可以说是空前的，包括央行连续降息，二套房政策放宽，住房转让减免营业税等。这一系列政策使房产交易成本和持有成本不断降低，从长期看，有利于稳定人们对房地产市场的预期，并且刺激需求。

（一）主要有利因素

1、政策环境宽松，房地产业面临重大发展机遇。当前，国家针对房地产市场出台的政策涉及加大住房保障财政投入、优化投资环境、控制土地供应量、支持房地产开发贷款、鼓励住房消费信贷、减轻消费者购房税赋、刺激二手交易等方面，内容全、措施实、力度大，得到了各级政府的积极贯彻落实。实际上，2008年11月，我市出台了《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》，在加强保障、税费减免、金融支持和优化等因素影响下，全市房地产市场被激发，市场销售开始解冻。

2、把保障性住房建设作为扩大内需、促进经济平稳增长和改善民生的重要措施。2009年，全市计划新建或落实廉租住房房源1万平方米，新开工经济适用住房面积18万平方米，缓解城市低收入住房困难家庭的住房需求。由于保障性住房是解决低收入家庭住房问题，其他群体则更多地是购买或者租赁普通商品住房，因此，增加保障性住房的供应，使不少低收入群体不再成为商品房市场的供应对象，有利于稳定商品房市场秩序。

3、从供给指标类看，商品房源供给有一定的保障。2008年，全市房地产总投资同比增长31.9%；房屋施工面积同比增长4.2%；本年购置土地面积为57.06万平方米，同比增长43.3％，均保持了一定的增长。

（二）主要不利因素

1、开发投资信心不足。随着2008年房地产开发资金结余的减少、企业利润下滑、定金及预付款下降、金融机构惜贷，全市房地产开发资金筹措可能更加困难；商品房屋供给增长可能进一步放缓。

2、预期房价还与居民收入水平、经济发展水平有距离，观望气氛可能延续。从商品房价构成分析，土地购置费、建筑安装费、基础设施费、财务费、管理费、各项税费、企业利润等还有一定的预期调整空间。

四、建议措施

房地产业是国民经济的重要支柱产业，是经济发展的晴雨表，在区域经济发展战略中具有举足轻重的作用。面对当前经济增长放缓、房产市场已经进入调整阶段，需要一批资金、开发能力、经验、诚信等各方面都非常优秀的企业，在调整过程中，抓机遇、求发展，不仅要给消费者提供优质的产品，更要考虑如何运用好国家房产新政，在金融危机中带动我市房地产市场的复苏；需要开发商理性定价、政府出台有利于刺激消费的政策、金融部门对信誉好的房地产企业给予支持、购房者能够理性消费这四个方面相互作用，相辅相成，使我市房产市场向健康的方向发展。

（一）以进一步刺激需求为调控方向。要以中央扩大内需为契机，统筹兼顾，正确处理好当前政府、企业、消费者三者的利益关系，加强监管和调度，以进一步刺激需求为调控方向、以正面宣传为指导，在消费政策、税费政策、金融政策等方面，以增强市场信心为着力点，进一步加大需求刺激力度。随着金融支持力度的进一步加大、减免契税等优惠政策的实施，自住和改善性住房需求必将有效释放，市场观望气氛必将消散。对于开发企业，一方面应进一步提升房屋居住品质，一方面应严格控制好各项成本，在销售价格方面应继续让利于民，回馈社会，进一步承担起必要的社会稳定责任。

（二）继续以保障民生为调控重点。政府应进一步加大对经济适用房与廉租房等开发项目的筹资力度和融资担保力度，激发开发企业、个人房贷积极性，确保保障房屋开发资金链安全，进一步保障低收入群体、住房困难户的基本民生条件，使大部分的低收入群体不再成为商品房市场的供应对象，有利于稳定商品房市场秩序，改善消费者对房价的预期，有利于激活市场和确保社会的稳定。

（三）以盘活存量为调控核心。房地产市场经过十多年的快速发展，已拥有了相当可观的存量房源。加上目前在建和较快增加的空置商品房屋，我市可供市场流通的存量房源已有相当规模。虽然为激活二手房交易，把二手房交易营业税的征收年限从5年缩短为2年，停止征收二手房交易土地增值税、印花税，减半征收所得税，并为二手房购买者提供优惠贷款，但市场交易仍然不活跃。进一步着力盘活存量房屋、激活二手房市场、刺激房屋加快流转，仍然应该是政府调控的核心。通过进一步刺激自住性和改善性住房需求的释放，达到盘活存量资产、增强房地产业变现能力的效果，促进我市房地产市场的稳定发展。

（四）以规范市场行为为调控基础。有关部门应切实加强房地产业开发监督，提高商品房价构成要素、开发环节等信息的透明度，正确引导居民对房价和市场发展趋势的非理性预期，切实保障房地产业阳光发展。通过切实提高商品房屋品质，合理定价，进一步提升消费者安居乐业的信心，确保房地产业稳定健康发展。

（五））以信贷支持为手段，促行业稳定。我市房地产业的健康发展，离不开银行的积极支持。近几年的住房信贷大大释放了住房潜在需求，为推进城市化、改善住房条件作了贡献。当前，虽然房地产企业融资非常困难，开发资金严重不足，但我市房地产市场的基本面是好的，发展是健康的；从全国形势来看，一些地方房市波动已引起了中央的高度重视，针对房市的宏观调控近期已松动。因此，建议金融系统继续支持房地产业发展，科学、合理地安排贷款投放量，重点向实力强、信誉好的房产企业倾斜，最大限度地缓解我市主流房产企业的资金压力，保障房地产企业的稳定。同时要积极引导房产企业拓宽融资渠道，分散市场风险。