受国家宏观调控政策和世界性金融危机的影响，我市房地产市场消费市场低迷，商品房市场有价无市，开发和消费信心极度匮乏，房地产市场部分主要指标增速已明显放缓，甚至出现负增长。三季度，我市房地产市场运行主要呈现“二增一稳三降”的特点，即：投资规模增大和二手房消费持续增长,房地产价格稳定, 房地产业景气指数下挫、商品房销售面积和地税入库总量下降。具体为：

（一）房地产开发投资呈惯性增长。1-9月全市共完成房地产开发投资91.86亿元，同比增长33.2%。市区房地产开发投资44.19亿元，占全市房地产开发总量的48.1%。其他县（市）特别是仙居县、玉环县和临海市增长幅度较大，分别增长127.68％、94.36％和80.53％。新开工面积271.86万平方米，同比增长8.6%；竣工面积127.63万平方米，同比增长18.7%。1－9月，全市房地产开发企业购置土地面积47.68万平方米，同比增长113.1%。

 （二）二手房交易持续增长。我市大部分二手房小区基础设施配套齐全，入住度高，加上全市二手房平均销售价格（扣除交易等相关税费后）比商品房平均销售价格低1000元/平方米以上，2003年以来，我市二手房消费基本上没有受到宏观调控政策的影响，二手房消费每年增长幅度较大。1-9月份，全市二手房交易6818件，交易面积93.08万平方主，交易金额31.21亿元，新增房源4873套（间），新增需求2611套（间）。

（三）商品房销售价格基本稳定。9月份全市商品房平均销售价格5221元/平方米，同比增长1.4%；其中住宅销售价格为5231元/平方米，同比增长4.2%。除住宅房价基本稳定外，商业营业用房销售价格波动较大，全市商业营业用房平均销售跌幅达37.8%，主要是商业营业用房期房销售价格跌幅过大，达35.9%，而商业营业用房现房销售价格跌幅只有2.1%。

（四）房地产业景气指数继续下挫。三季度房地产企业景气指数为94.1，同比下挫43.7个点；房地产企业家信心指数为82.4，同比下挫42.9个点;房地产企业景气指数和企业家信心指数处于不景气状态。

（五）有效需求明显不足，商品房消费继续下降。1-9月，全市开发项目138个，已取得建设工程规划许可证项目113个，已核准预售项目80个，核准预售面积260万平方米，加上上年批准可预售面积（结转）未预售面积118.42万平方米，全市今年可预售面积达378.42万平方米。经统计，全市1-9月份商品房实际销售面积180.02万平方米，同比下降10.9%，如不考虑下半年新增预售项目，目前全市尚有198.4万平方米处于待售状态。从区域来看，全市商品房销售面积下降主要受到台州市区和天台县下降影响所致，其中台州市区商品房销售面积67.3万平方米，同比下降28.3%。

（六）房地产业地税入库收入继续下降。1-9月全市房地产业地税入库收入13.28亿元，同比为-5.52%；其中市区5.156亿元,同比为-11.37%；椒江、玉环、三门、开发区负增长较大，分别为-18.28%、-15.64%、-28.07%、-20.36%。经预测，四季度全市房地产业地税入库收入仍将呈下降趋势。

二、存在主要问题

（一）企业融资艰难，开发资金短缺现象非常普遍。我市房地产企业和购房者双方资金来源对银行的依赖度仍然较大，可以说，目前整个开发行业资金非常短缺。据统计，1-9月份全市房地产开发资金来源150.08亿元，同比增长11.5%，其中国内贷款22.5亿元，占资金来源总额的14.99% ，同比下降4.1%；自筹资金44.11亿元，占金来源总额的29.4%，同比增长42.7% ，其中自有资金26.97亿元，同比增长76.3%；其他资金（定金、预收款、个人按揭贷款）83.47亿元，占金来源总额的55.51%，增长4%。从统计数据分析，开发资金中银行贷款呈下降趋势，自筹资金和预收款等资金增幅较快，在银行贷不到开发前期资金和土地出让金一次性缴纳的情况下，我市违规预售和高息借贷等现象有所抬头，企业自筹资金大部分来源于社会和员工的高息借贷或高息集资。同时企业与企业之间互相担保行为较为普遍，我市已有一个企业因涉担保无法还贷濒临倒闭。个别市二个楼盘已出现降价销售迹象。在预（销）售情况不佳、银行贷不到资金、各种税费提前预征的情况下，我市房地产开发企业的资金将进一步吃紧，有些企业很有可能产生资金链的断裂，会波及整个房市。

（二）结构调整加快，住房供需矛盾突出。1-9月全市90平方米以下住宅投资额15.75亿元，同比增长127.1%；90平方米以下住宅施工面积105.94万平方米，同比增长190.7％，中小套型普通商品住房比例增加。从局部地区看，供需矛盾和房价虚高矛盾非常突出，绝大部分县（市、区）房价与收入比值偏大，如温岭城区平均房价已超过8800多元/平方米，台州市区新开住宅楼盘售价均在6500元/平方米以上；黄岩、路桥、天台、三门等地开发规模过大，目前在建建筑面积均在100万平方米以上，加上近期市场需求进一步萎缩，短期内供大于求的矛盾突出。与此同时，我市90平方米以下套型住房需求趋于饱和，企业为降低市场风险，企业在设计上采用子母套形式设计、施工和销售，增加了开发成本，不利于节约、集约型社会建设。如果供求关系再进一步失衡将使我市房地产业运行风险增大。

三、建议措施

目前，我市房地产市场已全面进入了观望期，市场疲软，房屋滞销，商品房空置面积增加，地税入库数额减少，形势较为严竣。为稳定房地产市场，增强开发和消费信心，防止房市大起大落，进一步促进住房消费，保持我市房地产业持续健康发展。建议如下：

（一）市场再培育，需求再刺激。当前，我市房地产市场最大的矛盾是潜在需求巨大与有效需求明显不足的矛盾。拉动内需是当前大势所趋，房地产业对消费市场的带动和GDP的贡献作用较大。针对房地产市场面临的形势，防止楼市“硬着陆”，全国已有18个省市出台了促进房地产市场健康发展的若干意见，从调整公积金贷款政策、放宽土地出让条件、缓减税收降低开发和消费成本等三方面进行了暖市。为此，建议市政府要积极研究各地政策，在我市楼市基本面还没有太大变化的情况下，及早采取有力措施，取消不合理税费政策，降低企业和消费者税负，适度缓解企业资金负担，预防房市大起大落。

（二）加强对房地产开发用地市场的调控。针对部分县（市、区）的开发量已大大超过当地的住房需求量的问题，根据市场要求适时适度地调控土地供应量，实行有序供地、平稳发展。增强了房地产开发用地计划的刚性，严格执行年度房地产开发用地供应计划，严禁超计划供地，对超计划供地的开发项目，不予办理选址和相关建设手续。为缓解政府当前资金困难，鼓励待出让房地产开发地块办理相关法定手续后用于融资。同时要建立房地产开发用地净地出让制度。土地出让机构在出让房地产开发用地前，将全部完成该出让土地的政策处理、四邻及空间关系、房屋拆迁安置、土地征用、计划立项、规划选址、水土保持方案、土质灾害和环保评估等前期工作，提高土地经营效率，减少开发过程中的纠纷。

（三）加大信贷支持，缓解资金紧张。我市房地产业的健康发展，离不开银行的积极支持。近几年的住房信贷大大释放了住房潜在需求，为推进城市化、改善住房条件作了贡献。当前，虽然房地产企业融资非常困难，开发资金严重不足，但我市房地产市场的基本面是好的，发展是健康的；从全国形势来看，一些地方房市波动已引起了中央的高度重视，针对房市的宏观调控近期已有所松动。因此，建议金融系统继续支持房地产业发展，科学、合理地安排贷款投放量，重点向实力强、信誉好的房产企业倾斜，最大限度地缓解我市主流房产企业的资金压力，保障房地产企业的稳定。同时要积极引导房产企业拓宽融资渠道，分散市场风险。

（四）推进住房保障，缓解住房困难。加强住房保障是政府的重要责任，也是优化住房供应结构、平抑房地产市场价格、促进房地产业健康发展的重要措施。要认真落实市政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见，大力推进住房保障工作。当前一是要尽快城市低收入家庭住房状况调查，建立基础数据，修编和制定2009年住房保障年度工作计划；二是要抓好进度缓慢县（市、区）住房保障的推进工作，确保省对市的住房保障目标责任的圆满完成。三是要会同财政部门开展廉租住房保障资金专项检查，落实在土地出让金中按比例提取等归集政策，把资金储起来、专户建起来。

 (五)建立突发事件预案机制和房地产市场分析机制。制订针对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件的应急处置预案，建立完善突发事件处理机制。同时，各级房地产市场调控联席会议要定期不定期地分析房地产市场运行情况，及时准确地发布房地产市场动态信息，以维护房地产市场稳定。